SHO 191 | MANSION INNOVATION FORUM 2022

1996年8月20日竣工298戸のマンション　2022年9月末現在築26年1か月
2018年５月、同８月、同11月に３階住戸にて台所立て排水管が破損、漏水
2019年６月に６階住戸にて台所立て排水管が破損、漏水
※2018年５月から、2019年6月に至る４件の漏水は、漏水を起こした破損管を廃棄処分をしてしまったため、排水管自体に問題なのか排水管清掃時の問題であったのか原因がわからない状況の中で、管理組合の対応方針が長きに亘り検討・議論が続いていた。
2021年６月、同７月、同９月に台所立て排水管上３件が破損、漏水が更に発生した。

課題認識

竪案排水管の破損が多発しているため、都度対応している。
長期修繕計画で竣工４０年目の排水管更新工事の前倒し実施による資金計画の見直し。
マンションの資産価値向上のための管理組合の取り組みを検討する必要がある

ビンテージマンション（居住者にとって価値あるマンション）を目指す
マンションが抱えている排水管漏水問題、第 2 回大規模修繕工事、駐輪場問題、駐車場利用率低下問題、管理費・長期修繕積立金増額に直結する各問題が山積している中、諸問題を適時・適切に対処すべく、理事会を中心とした、下部組織である「植栽委員会、防災委員会、排水管漏水対策委員会、駐輪対策委員会」の４つの専門員会とともに活動を継続推進させていくことで、共有財産の維持・向上はもとより、より良い住環境実現を目指していく。

排水管更新に伴う管理組合合意形成までのプロセスと工事実施について

【排水管更新工事実施までのプロセス】

役員任期を2年として半数改選することでスムーズな引継ぎと課題検討の継続性を図る
工事会社選定と工事管理のためにコンサル会社との契約締結

抜管調査結果を踏まえトイレ竪管を除く竪管すべて交換をすすめるために依頼
丁寧な住民への説明と情報共有をはかる

抜管調査内容をマンションロビーに説明用スライドや竪管の実物サンプルを展示

居住者に対し、排水管漏水事故と抜管調査の結果、並びに、抜管調査の結果を踏まえて、更新工事の説明会を開催（新型コロナ禍のため、午前、午後と２回に分けて実施）
出席者数・・・午前５０名　３５住戸　午後５０名　３５住戸
管理会社から補助金事業に関する提案を受け、２０２１年度「マンションストック長寿命化事業」補助金制度に申請し採用され管理組合の費用負担の軽減につなげることができた。
採用通知：補助上限額55,880（千円）※補助対象事業費　167,840（千円）の１/３
排水管更新工事を実施

全住戸専有部内の調査を実施し工事費用を算出し、5月～9月で排水管更新工事を実施

専有部内の工事に併せて「リフォーム相談会」を開催し居住者のご要望に対応

管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度の両制度取得について

令和４年４月より開始された両制度の目的・主旨を踏まえ、マンションの管理状態について明確な評価基準により、良好な管理が市場で評価され、健全な組合運営や計画的な修繕の実施など、良好な管理を維持することで居住価値の向上も図られることから、両制度の取得を目指し、当マンションが目指している「ビンテージマンション（居住者にとって価値あるマンションを目指す）」を目指していく。

【登録までの経緯】
８月２７日：臨時総会開催（両制度登録、管理規約改定、長期修繕積金改定、名簿作成）
９月　１日：居住者へ名簿提出のご案内と回収作業開始
９月２０日：理事長・副理事長、ＦＭ、課長にて板橋区役所へ訪問し申請手続き
９月２０日：適正評価制度申請
９月２１日：板橋区管理計画認定登録
９月２２日：適正評価制度登録（★５つ／９３ポイント）
※管理計画認定制度と管理適正評価制度を同時で認定取得したのは全国で初

写真1

マンション排水管更新工事

排水管改修工事の実施について

排水管更新に伴う管理組合合意形成までのプロセスと工事実施について
マンションストック長寿命化等のモデル事業の採択事業の決定通知を得ることができた。
これにより、申請額の上限額までを交付申請することができ２０２２年度実施の排水管更新工事の補助金として活用することができた。採用理由としては、次の通りである。
共用排水管の更新工事を通じて、同様の状況にあるマンションへの情報提供を視野に既存管の腐食状況を記録し腐食診断ノウハウを蓄積する点において、独自性・創意工夫がみられる。また、漏水の原因究明のため、これまでも管理組合内の委員会で専門家へのヒアリング等の様々な情報収集を行ってきた他、区分所有者への情報提供も積極的に行い合意形成に向けた取組を継続して実施してきた点も評価した。
管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度の両制度取得について
管理組合、板橋区、管理会社と綿密な打ち合わせや相談を都度実施しながら、両制度を取得することができた。

■ 苦労した点・工夫した点

排水管更新に伴う管理組合合意形成までのプロセスと工事実施について
工事実施に至るまでの、合意形成過の中で、管理会社やコンサル会社と協力のうえ、様々な資料の作成や記録を残し丁寧な住民への説明や理解を得る上で、マンションストック長寿命化等のモデル事業の補助金に着目し、管理会社やコンサル会社と協力のもと申請することを行ったことがポイント。
管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度の両制度取得について
理事長と副理事長が管理計画認定制度および管理適正評価制度の登録に積極的に取り組むことで、管理会社とともに板橋区と綿密な打ち合わせを実施し、理事会や総会で本制度の登録の必要性・メリットを説明したことがポイント。
管理計画認定制度においては、行政（板橋区）独自の認定基準もあるため、一律の準備が難しいことを実感。板橋区の場合は、「要援護者名簿等の保管・年１回の更新」が認定基準の項目となっているため、当マンションの場合は、下部組織の防災委員会にも確認しながら、書式、運用・保管方法までを理事会と協議のうえ、細則(案)を作成。また、本名簿の必要性を組合員にご理解いただいたことがポイント。

居住者の声

マンションストック長寿命化等のモデル事業の採択について
居住者からは理事長・副理事長への労いの言葉・感謝の言葉が多数あり、長期修繕計画や今後の資金計画（積立金改定）などの理解も得ることができた。
管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度の両制度取得を目指す
ビンテージマンションにもつながる評価基準取得であり、資産価値向上になるなど多くの声をいただけている。また、国交省資料やマンション管理新聞等で、管理計画認定マンションその他の一定の要件を満たすマンションについて、必要な修繕積立金が確保され、長寿命化に資する一定の大規模修繕工事が実施された場合に、大規模修繕工事が完了した翌年度分の固定資産税額を１/３減額されることになれば、大きなメリットがあるとの声を聞いている。