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佳作
  1. 工事・メンテナンス部門
  • 財務改善とリスク軽減を兼ね備えた
  • 超長期修繕計画提案の策定および
  • 管理組合様への提案
  • 財務改善とリスク軽減を
  • 兼ね備えた超長期修繕計画
  • 提案の策定および
  • 管理組合様への提案
古川 博昭 様　鷹取 文 様　加藤 優実 様　塩田 高士様
古川 博昭 様　鷹取 文 様
加藤 優実 様　塩田 高士様
  • 株式会社大京アステージ
目次
  • 大京ユニット管理物件約10,000棟の高経年化は今後も拡大し、築30年以上の物件は2021年時点で約3,000棟から、10年後の2031年には2倍の約6,000棟となる見込み。同業他社も様々な取組を実施する中、当社としてもお客さまに築年数を重ねても安心して長くお住まい頂くため、国交省指定、登録機関であるハウスプラス住宅保証㈱ ・ハウスプラス確認検査㈱と共同研究開発契約を締結し、超長期修繕計画提案の取組を開始。
  • 増加し続ける高経年物件をメインターゲットとし、築年数を経ても、無理のない修繕積立金で、お客様に安心・快適な住まいを提供すること。
  • 財務改善とリスク軽減を兼ね備えた超長期修繕計画提案の策定および管理組合様への提案
  • 【１．超長期修繕計画提案の策定】
  • ハウスプラスとの共同研究開発により、建替えによる解体物件の建物調査を実施。劣化状況・過去修繕履歴有効性等のデータを取得し、分析結果から適切な施工・修繕を実施した建物は築100年を目指せると確認。延命が可能・かつ建替えが非現実的な建物に対し、以下4つの基本方針で、築100年までの長期修繕計画を提案する『超長期修繕計画提案』を策定した。
  1. 共同研究開発で策定した新・建物診断を実施。
  2. 高耐久材料・工法を採用し、大規模修繕工事を18年周期に延伸。工事回数減によりライフサイクルコストを削減。
  3. 削減コストによる将来的な修繕積立金増加抑制、もしくは付加価値向上工事が可能となる。
  4. 将来のリスクに備えた外壁タイル落下防止対策を提案。
  • 【２．超長期修繕計画提案の管理組合様への提案】
    • 3回目大規模修繕工事を控える某管理組合様に、当社管理部門・営業部門、大京穴吹建設との協業により、新・建物診断実施・報告、築100年までの長期修繕計画提案等、約1年をかけて本提案を実施。
  • 【３．超長期修繕計画提案の検証（実施中）】
    • お客さまのご意見から提案内容の検証を継続実施中。
  1. 高経年物件向け提案として策定したが、築浅物件への提案可能性を検証するため、1回目大規模修繕工事予定の管理組合様への提案を準備中。
  2. 提案内容の下支えとなるデータ蓄積・検証のため、新たに建替えによる解体物件での建物調査を実施予定。
  3. タイル落下防止対策として、意匠性・経済性のバランスがとれた新材料の採用を検討中。
  • 耐震補強計画概要
  • 超長期修繕計画提案
  • 管理組合様から一定の理解をいただき、高耐久材料を使用した18年周期の大規模修繕工事、および築100年までの長期修繕計画を総会で承認いただいた。
  • ■ 苦労した点・工夫した点
  • 大規模修繕工事を12年周期と18年周期2パターンで実施した場合の築100年までの長期修繕計画表を作成し、コストメリットが一目で分かるようにした。
  • 修繕周期を延伸させることによって、築100年目（約60年後）のような遠い未来だけでなく、費用的猶予が得られる十数年後の財政状況メリットについて強調することで、組合様に興味を持ってもらえるようにした。
  • 計画や提案については、管轄支店だけではなく、技術の主管部門と協調し、全国の事例を参考にしながら管理組合に良いものを提供できるよう、協議を進めていった。
  • 居住者の声
  • お客さまからは、「提案内容は良いものだ、理解できる。このような提案ができる会社へ工事をお願いしたい。」「18年周期大規模修繕工事・築100年までの長期修繕計画のコストメリットについて賛同できる。」とのお声をいただいた。
  • 一方、築年数的に給排水管更新工事等、直近で控えている高額工事が多く、大規模修繕工事実施後早い段階での資金不足額が大きくなる不安から、将来的な修繕積立金は抑制できても、その時点でご自身が居住されていない可能性もあり、現時点での判断が難しいといったご意見もいただく。
  • 本件を実施するのに掛かった費用（掛かる費用）
  • 800,000円（建物診断費用）
  • 51,000,000円（18年周期大規模修繕工事）
  • 本件を実施することで削減することが出来た費用
    （出来る費用）
  • 築100年までのライフサイクルコスト約2,000万円削減予定（今後の建物劣化状況により変動あり）
  • 資料1
  • 別紙1
  • 別紙2
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