- オープン時から築12年目の現在に至るまで、マンション内にカフェ・ミニショップが外部委託により運営されていましたが、その必要性について住民の中でも意見が割れていました。
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賛成派は「マンションの資産価値」「困ったときに便利」という意見であり、反対派は「運営費が高い」「近くにコンビニがあるから良い」といった意見でした。
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カフェ・ミニショップの運営費は年間500万円超であり、それのほとんどが人件費でした。
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ニーズ・費用対効果・管理組合財政への影響等、築10年という節目に、総合的な観点から検討し直すこととなりました。
- カフェ・ミニショップ見直し第一の目的としては、住民のニーズに適合するものにすること、第二の目的としては費用対効果の向上です。
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マンション内にカフェ・ミニショップがあることは珍しく、重要な資産価値の一つとして運営されてきましたが、果たしてそれが住民に喜ばれている空間なのか、費用対効果を感じられる空間なのか、そのような点を住民に広く周知しながら適正化していくこととしました。
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カフェ・ミニショップの利用実態の把握と現運営会社との交渉
- カフェ・ミニショップの利用実態を把握するべく、住民アンケートを実施。アンケートにあたって、当時の売上金額や売上品目、収支に関する資料を添付し、実態としては費用対効果が低いことを明示。具体的には、年間500万円超の運営費用の支出に対して、管理組合への還元金は年間10数万円程度であること、加えて水道光熱費や什器備品の修理費用が発生していることを示しました。アンケートの結果では、回答者の約6割がカフェ・ミニショップを利用していたものの、購入品目は自動販売機でも対応できる商品が上位を占め、運営費用については過半数が高いという回答でした。これを受け、現運営会社と運営費用について交渉を行いました。人件費の高騰が背景にあったため、単純値下げは厳しく、営業時間の短縮や販売品目を限定することしか対応できないとのことでした。
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現運営会社との交渉には限界があると感じたため、運営コストがかからない自動販売機の設置に向けて検討することとなりました。
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自動販売機コーナーへの生まれ変わりによる新たな資産価値の創出
- カフェ・ミニショップの販売品目で上位を占めていた飲料・お菓子・アイス・カフェメニューについて、自動販売機での対応を検討し、以下のような対応としました。
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お菓子やカップ麺等の食品については「ナムコ」という自動販売機で対応
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アイスについては江崎グリコ社で大人気の「セブンティーンアイス」で対応
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カフェメニューはコカ・コーラボトラーズジャパン社による「ジョージア・コーヒー」で豆挽きコーヒーが飲めるよう対応
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また、新たな試みとして、クックパッド社が運営するクックパッドマートを設置し、生鮮食品も取り扱うようにいたしました。
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これらの代替案について住民説明会を開催し、総会においては特別決議として議案上程した上で可決されました。
- 第一の目的としていた「住民のニーズへの適合」に関しては、カフェ・ミニショップの売れ筋商品を引続き提供できるような自動販売機の設置に成功しました。加えてクックパッドマートの設置により、共働き世帯の多い住民のニーズをつかむことができました。
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第二の目的としていた「費用対効果の向上」については、カフェ・ミニショップの年間運営費用500万円超が、自動販売機コーナーになることによって年間維持費は水道光熱費のみとなっただけでなく、販売手数料が管理組合に入るため、管理組合の負担額はほぼなくなりました。
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それぞれの目的を達成することができたことはもちろん、自動販売機という日々進化していくソリューションの導入により、今後も更なる資産価値の向上が見込める空間に生まれ変わることができました。
- カフェ・ミニショップはマンションの重要な資産価値である、と考えている住民の声に対して、丁寧な資料作り・説明をすることに注力しました。説明する上で、やはり根拠となる数字が大切と考え、過去から現在に至るまでの売上金額や還元金の推移を調べたり、管理組合収支の比較表を作って、納得感のあるものに仕上げました。また、自動販売機についても、設置後のイメージを持っていただけるよう、実際の写真やレイアウト案を資料に盛り込みました。結果として、大きな反対意見は出ず、円滑に自動販売機コーナーへの切り替えに成功しました。
- 自動販売機コーナーは24時間利用できるのでありがたい。
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管理費会計の収支改善につながってありがたい。
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セブンティーンアイスがマンションで買えて嬉しい。
- 備品廃棄費用 79,000円
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ショップ内特別清掃費 183,700円
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防犯カメラ設置費用 月額11,000円
- 本件を実施することで削減することが出来た費用
（出来る費用）
- 削減費用 カフェ・ミニショップ運営委託費 5,346,000円
