SHO 411 | MANSION INNOVATION FORUM 2021

竣工から４０年を経過し、１７４世帯のうち約７割が高齢者というエバーグリーンエルム管理組合法人様は、理事・修繕委員が固定であるものの、役員も高齢化・少数に減ってしまっており、大型計画修繕の推進が大きな課題になっていました。特に過去から計画が延期していた排水管更新が昨年完了し、いよいよ古くなった共用部内装関係を一気に改装するプロジェクトが動いておりました。
また、売買で入居される方がいるものの、若年層は少なく、若返りが図れずに高齢化が進んでいた為、修繕委員会・役員も内装改修を機に、直すだけではなく、最新設備に一新することも視野に入れ、より永くマンションを維持する為の改修工事を意識されていました。

４０年間大きな内装改修を行っていないことや、一昨年の胆振東部地震の影響もあり、共用廊下の壁にはひび割れや塗膜の劣化だけでなく、美観の劣化も顕著であったこと。１対１のチャイムやドアホンしかついておらず、時間で締まるオートロックとカードキーはあったが、日中は常時開放した自動ドアであった為、防犯性が低いこと。過去に一部ＬＥＤ化していた共用廊下の照明は、節電もあって間引き点灯しており、夜間は薄暗くなってしまい快適性が欠如していたこと。照明器具の配線やダクト・ダンパーなどの隠蔽された設備が40年前のもので劣化が見えにくい部分が多く、防災対策の必要があったこと。竣工時からある玄関ドアや住戸の表札や階数表示、サイン関係の内装材など、マンション全体のデザインが陳腐化していたことなど、多くの課題がありました。
築４０年で行う内装改修、すなわち、ただ見た目を直す工事では無く、内装改修として、建て替えまでの最後の内装工事になる可能性が高く、見た目を直す以上に快適性や資産価値向上のインパクトが問われる工事でした。

検討と合意形成までのプロセス
工事までの経緯として、工事内容の検討や計画は修繕委員会と理事会が主体で進められており、技術的な情報やアドバイスは管理会社の技術担当が行っておりました。施工会社の選定は修繕委員会が主導して複数社の見積を取得し、プレゼン会を行って選定されました。金額面や提案力も評価して頂きましたが、前年に実施した排水管更新工事を無事竣工して信頼関係を築けたこともあって、管理会社での元請けとして施工させて頂くことになりました。その後は、工事担当者から内装改修に併せたリノベーション提案を行い、築４０年のマンションを生まれ変わらせる工事にしよう！と修繕委員会・理事会が一致団結して、検討が加速していきました。
コロナ禍でしたが、検討経緯や施工内容の説明会を行い、住民の皆様の理解を深めて頂きましたが、同時に様々なご意見を頂く良い機会にもなりました。特にオートロックが無い生活が４０年もあった為、新聞配達が住戸前まで来ていたことと、オートロックになった後の新聞配達をどうするのか？や、個々で設置したカメラ付きドアホンや新築時のままのチャイムなど、個々で仕様が異なる住戸についての対応をどうするのか？など、理事会や修繕委員会でも検討していなかった意見が出されましたが、問題解決に向けて更に深掘りが出来て、総会に臨み、承認されました。

修繕とリノベーションの違い
工事では、内部廊下について、ジプトーン天井の貼り替えに併せて、廊下天井裏の住戸のダクト・防火ダンパーの交換、照明器具の配線入れ替えと器具交換を行いました。廊下の照明は、今までのシーリングからダウンライトに変更することもあり、照度の異なる器具を用意して、試験設置を行い、夜間に明るさのイメージ確認を行いました。
壁塗装では補修と塗り替えや床長尺シートの貼り替えに併せて、何度もパースを作成して、デザイン改修の検討を行いました。ただし、パースと実際の仕上りが異ならない様に、塗装の塗り分けや数種類の長尺シートを用意し、ドアフィルム、ダウンライトとの調和を確認する試験施工を行い、修繕委員会・理事会との仕上りイメージの共有を毎月の様に行いました。
別の施工会社ではありましたが、オートロック付インターホン新設に併せて、ドア廻りが調和するようにインターホンパネルの新設や親子ドア風に見えるアクセントも提案して、ドア廻りのデザインを一新しました。また、在宅工事は、管理会社で内装改修を元請けすることもあり、住民との連絡調整は管理会社が行い、スムーズに日程調整を行うことが出来ました。
エントランス廻りについては、単なるデザイン改修だけではなく、宅配ボックス新設やオートロック新設に伴い、ノンタッチキーや逆マスター設定のカギを導入するなど、防犯性・利便性・快適性の向上や、コロナ禍ということもあって、非接触で入館できる新しい生活様式も取り入れた最新のシステムへと生まれ変わりました。

実施内容