SHO 383 | MANSION INNOVATION FORUM 2022

マンション情報
マンション名：Ｊワザック両国
建築年：２０１６年１２月（築７年目）
総戸数：７６戸（内７４戸が１Ｋ／１ＤＫ／１ＬＤＫの単身者向け住戸）
居住者比率：区分所有者（約３５％）／賃借人（約６５％）
改善活動取り組みの背景
2020年半ばから理事会が中心となって管理活動に積極的に取り組むようになり、新築当時から管理組合より管理を委託していた管理会社のずさんな管理体制・管理支援業務が判明して不信感が増大。2020年9月には臨時総会を開催し、2021年1月より管理会社を変更する。
新体制となり、更に理事会が主体となってそれまでのずさんな管理箇所にメスを入れて改善を検討する中で、マンション居住者の快適な生活を維持・向上するためには、管理員による清掃など日常業務によっても大きく左右されるだろうと理事会で議論を展開。
その改善方法として、管理員の労働環境を改善することが管理員のモチベーションＵＰ、将来的な管理員の確保にもつながる重要なことであると判断し、管理員の労働環境の改善活動をするに至る。

ゴミ置場改善の取り組み目的
ゴミ置場を機能的で整理整頓された清潔な状態に改善することで、汚れにくいゴミ置場にもなり、居住者の快適な暮らしの向上及び管理員の労働環境の改善及び業務効率化を図ることにつながる
管理員の労働環境改善の取り組み目的
マンション居住者の快適な暮らしを維持していくためには、日頃からの管理員による清掃などの日常業務が重要となります。
そのためには管理組合側が管理員の労働環境改善に積極的に取り組み、労働環境を良くして管理員の人材確保（定着率の向上）及び管理員のモチベーションＵＰにも配慮し、気持ちよく的確な管理員業務を遂行していただく

ゴミ置場改善の取り組み
～ゴミ置場の状態は
マンション全体の状態を反映する！～
現状
２０２１年１月から現在の建物管理会社に変更となったが、それまでのゴミ置場には居住者の車のタイヤを管理員の独断で保管してまうなど規約（細則）を逸脱した使用方法がされていたり、整理整頓も全くされておらず、清潔ともいえない状態だった
課題
居住者の私物や不要な物が放置されている
生ごみ汁などの染みや悪臭もあり汚い（ゴミ置場に入りたくない）
清掃道具も整理整頓されておらず清潔感がない
清潔感のないゴミ置場では居住者のゴミ出し（分別も含む）も乱雑になってしまう
管理員の労働環境改善のためにもゴミ置場が整理整頓され清潔に保つことが必要
実施内容
マンションの共用部であるゴミ置場は、マンション内でも特に日頃から清潔な状態を維持していくことが居住者および管理員の労働環境にとっても大切であることを理事会で議論し、改善していくことを決議
→ 総会での予算取得なども行いながらゴミ置場の改善を段階的に実施
　 ※ 管理会社の協力も得ながら理事会主導で実施（２０２１年２月～段階的に実施）

管理員の労働環境改善の取り組み
～快適な
マンションライフを送るために～
現状
２０２１年１月より管理会社が変更となったが、前管理会社の影響で管理事務室には、窓口にカーテンもない、トイレも清潔でないなど短時間勤務の管理員の確保のためにも労働環境を改善することは急務と捉えていた
課題
昨今では国の政策による国内企業の雇用延長などの影響もあり、管理員の担い手不足が深刻
管理員の労働環境が悪いと管理員も定着しない可能性も高くなる
新型コロナウィルスなどもありゴミの分別などで管理員が感染症に感染しない配慮が必要
管理員は高齢者の方も多く、若い人と比較すると体力も落ちているため業務内容は高齢者の立場に立って決める必要がある

実施内容

管理事務室内の改善
管理事務室内トイレの簡易清掃道具の採用
管理事務室内エアコン清掃実施（専門業者にて実施）
掃除機・ブロワー等の清掃機器の導入
理事にて管理員業務を体験
注意喚起書面の作成・掲示（ゴミ分別・年末年始ゴミ出しの書面）

【実施内容】管理員は管理組合が守る!

ゴミ置場の改善結果
不要な物は廃棄をし、ラック、物入、モップハンガーなどを設置して整理整頓を実現
生ごみ汁などの染みこみ防止のための養生パネルを敷設。管理員の清掃の手間も削減
管理員の労働環境改善結果
①管理事務室内の改善
管理員のプライバシーや利便性にも配慮した物品の購入設置をし、管理員の労働環境を改善
②管理事務室内トイレの簡易清掃道具の採用
手軽にトイレ掃除ができる清掃用品の購入により、常に清潔な状態のトイレが維持されている
③管理事務室内エアコン清掃実施（専門業者にて実施）
清潔な空気が送られていることが確信できるので管理員の気持ちも新鮮に！
④掃除機・ブロワー等の清掃機器の導入
ホウキなどでは困難な清掃箇所でも掃除機などで簡単に清掃できるようになった
⑤理事にて管理員業務を体験
管理員の業務量を理事会側で把握することができ、管理員に対して無理な業務の依頼の抑制につながった
⑥注意喚起書面の作成・掲示（ゴミ分別・年末年始ゴミ出しの書面）
書面を掲示によりゴミ分別の改善、年末年始のゴミ出し量の抑制が図られた

■ 苦労した点・工夫した点

苦労した点
管理員の労働環境の改善は、管理組合側ではなく、管理員業務も委託している管理会社が行うべきではないかと理事会内でも意見が分かれて多くの議論を交わした（議論の結果、管理会社と管理組合側の双方が管理員の労働環境の改善に務めるべきという結論に至った）

工夫した点
①100棟を超えるマンションでの管理員の経験もある理事が素晴らしいと感じたマンションを参考にしてゴミ置場の改善を実施（特に参考にしたこと）
養生パネルの敷設
モップハンガーの設置
②マンション管理員の経験のある理事自身が実際にマンションの管理員業務を経験し、管理員業務内容や業務量を把握した
③ゴミ分別に伴う注意喚起書面
ゴミ分別を守らない居住者に対して、「居住者がゴミを分別することはルール」だと訴えただけでは改善効果は薄いと推測。ゴミ分別をしないことにより管理員に対して被害が及ぶ事実を認識してもらうための書面を作成、掲示したところゴミ分別が改善した

居住者の声

フロント・管理員・理事会役員、居住者それぞれのお互いの信頼関係があってこそ、マンションの運営が上手くいくと思ってます。例えば、今の管理人さんがとっても頑張って下さっているからこそ、私達居住者もゴミ出し1つでも、きっちりしないとという意識が強くなり、結果的にゴミ庫が常に以前に比べて相当整理され、キレイに維持されているのではと思うのです
管理員さんが一生懸命ゴミ庫や共用部ともにキレイにしていただいて有難く思います。以前に比べて数段気持ちよく使わせていただいています以前の管理会社よりも、掃除して下さってる場面をよく見かけるようになり好印象です
ゴミ置場が以前に比べてずっとキレイになった。マンションの１Fに貼られている注意書きが見やすくなった
ゴミの場所がとても整理されて、綺麗になって気持ちよくゴミが出せるようになっていますね。分別がきちんと出来るようになっているのが良いです。ゴミの日にきちんと綺麗に出されているのが良いと思いました
ゴミ捨て場や階段などがキレイになったように感じます。ありがとうございます
毎朝、とても細やかに清掃していただいているので、とても有難く気持ちよく生活がおくれております
清掃の品質、管理員のスキル、ゴミ庫内の整理など全てにおいて改善されたと思います