• マンション・バリューアップ・
    アワード2022
佳作
  1. 管理組合運営部門
  • シェア管理（3物件）
    のトライアル
池元 明史 様
  • 三菱地所コミュニティ株式会社
目次
神戸第一支店管理2グループが管轄する物件の特色は、
  1. 神戸市灘区・東灘区/57物件（1物件当たりの平均戸数/50戸）と小振りな物件が多い
  2. 管理員の勤務時間が4時間以内/日の短時間物件が20物件（35.7％）
  3. 上記②のうち10物件が採用難から外注となっており、原価が嵩んでいることが課題
  4. 駐車場収入等の減少に伴う組合収支が悪化し、改善策を模索している物件が多い
以上のことから、管理の質を下げずに原価圧縮を検討をする必要があった。
  • 管理組合に対し、後任の専従管理員がなかなか設置されない不満解消と組合収支の改善策の提案として、応募雇用条件を優位にするため土曜勤務の廃止や業務曜日を1日減などを提案することで組合支出削減にも繋がりメリットになること。また、管理会社にとっても業務効率の向上や原価の圧縮にも繋がること。双方がＷｉｎＷｉｎとなる管理手法として、1名の管理員で複数物件の管理を実施する「シェア管理」の提案を行うこととした。
  • 管理委託契約書/
    管理員業務仕様書の整備
  • 他物件とのシェア管理を見据えて管理員の勤務曜日や時間のフリー化（現場の就業時間に縛られず巡回で対応可能な状態）への仕様変更を各物件理事会に順次提案のうえ協議し、総会承認を得て仕様変更を行った。
  • シェア管理物件のマッチング
  • 「短時間物件（午前中のみ勤務等）」、「外注物件」、「ゴミ出し曜日・状況・清掃方法」、「最寄り駅からの距離」等をリスト化し、実際に該当物件を現地確認をフロントおよび社内の関連部署（管理員を採用・研修・清掃指導・労務管理など）で行い、詳細内容を埋めていった。特に可燃ごみ収集方法は居住者の関心が高いため、入念に確認を行った。
  • リストをもとに可燃ごみ収集曜日、管理員仕様書、物件間の移動効率を勘案し、3物件をマッチングした。
  • 管理リスト
  • 総会または理事会で承認のうえ管理員を募集したところ、約2ヶ月で管理員の採用が出来た。マンション管理の未経験者であったため着任当初は物件特性や移動に苦労していたが、居住者からは専従の管理員が配置され、且つ、組合経費の削減（物件による）が図ることが出来た。当社にとっても管理員の内製化で原価圧縮を図ることが出来た。
  • 今後、ますます管理員の人手不足、人件費高騰が推察されるため、マッチングを増加させシェア管理を推進していく予定である。
  • 別紙1
  • 別紙2
  • ■ 苦労した点・工夫した点
  • 管理員の勤務曜日や時間のフリー化（現場の就業時間に縛られず巡回で対応可能な状態）への仕様変更について、理事会および組合員の納得を得るまで時間を要した（2～3回程度の理事会審議）。居住者の不安を払拭するため、管理員の業務曜日、タイムスケジュールの広報・周知の徹底を行った。
  • 居住者の声
  • 実際にシェア管理を開始してみると、ゴミ出しや清掃を含め従前と管理品質は変わっていないとの声が寄せられた。また、専従の管理員が早期に配置され、安心したとの声も頂いた。
  • 本件を実施するのに掛かった費用（掛かる費用）
  • 本件を実施することで削減することが出来た費用
    （出来る費用）
  • 結果報告
  • イメージ写真
  • 別紙1
  • 別紙2
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